贷款类型
DSCR贷款是一种商业融资，其审批依据是房产的租金收入，而非借款人的个人收入。贷款机构将房产的年度净运营收入除以其年度债务偿付额，得出债务偿付覆盖率（DSCR），当该比率达到其设定的门槛（通常为1.20或更高）时，即批准贷款。此类贷款无需提供纳税申报表或就业证明。
要点总结
将该物业的年度净运营收入除以其年度债务偿付额。若债务偿付覆盖率（DSCR）为1.25，则意味着该物业的收入比偿还贷款所需金额高出25%。
净营业收入等于租金总收入减去营业费用（包括税费、保险费、管理费、维护费以及空置准备金），但不包括抵押贷款本身。年度债务偿还额为12个月的本金和利息之和，大多数贷款机构在计算时会将税费、保险费以及任何业主协会会费计入其中。
该比率低于1.0意味着该房产无法覆盖其自身债务。当比率恰好为1.0时，意味着刚好收支平衡且无任何缓冲余地，几乎没有贷款机构会批准此类贷款。1.20至1.25之间的差距往往决定了贷款是获批还是被拒，而当比率高于1.25时，通常就能获得更优惠的利率。
那些在个人所得税申报表中低报了实际财务状况的投资者，以及任何已达到传统贷款限额上限的人士。
这涵盖了通过收入抵扣大量税款的自雇借款人、没有美国纳税申报表的外国公民，以及房产数量已达到机构贷款上限的投资者。此外，对于那些在资产自身足以支撑交易的情况下，单纯不想提供个人收入证明的人来说，这也是一种合适的选择。
对于空置、正在招租或租金远低于市场水平的房产，这种做法并不合适——该比率的合理性取决于收入水平，如果贷款机构对空置建筑采用评估师估算的市场租金，通常会导致资金短缺。
预计利率将比同类传统融资高出约0.5%至2%，具体利差取决于您的财务比率、信用状况和杠杆率。
随着债务服务覆盖率（DSCR）的提高，贷款定价条件会相应改善，因此DSCR为1.40的房产与DSCR勉强达到1.20的房产，其报价将有显著差异。首付通常为20%至30%，且大多数贷款机构要求预留相当于6至12个月PITIA的储备金。提前还款罚金较为常见，通常在前3至5年内采用递减式结构。
这笔交易的核心在于文件手续与速度与价格之间的权衡。传统方式更便宜；而DSCR方案的资质要求更宽松，且可扩展性远高于前者。
常见问题解答
大多数贷款机构要求该比率达到1.20或更高，这意味着该房产的收益至少比其年度债务偿还额高出20%。有些贷款计划在降低杠杆率的情况下，该比率可降至1.0甚至更低，但贷款条件会大幅恶化。通常，1.25以上的比率能获得最具竞争力的贷款条件。
这确实比较困难。由于贷款审批取决于租金收入，空置的房产会迫使贷款机构依赖评估师对市场租金的评估意见，因此许多贷款机构会拒绝放贷，或者要求更高的首付、更充足的储备金以及更强的信用资质。
实际上并无限制。由于每处房产都是根据其自身的现金流进行承保，而非依据您的个人债务收入比，因此当投资者在拥有大约4至10处房产后用尽传统融资渠道时，DSCR通常便成为其选择的途径。
是的，通常为20%至30%。现金提取再融资的贷款价值比（LTV）上限通常在75%左右。外国公民的首付比例通常会处于较高区间。
是的，而且这通常是唯一可行的选择。无需提供美国纳税申报表、就业证明或社会安全号码——通常接受ITIN，而资格审核主要基于美国房产的现金流情况。
DSCR 是一种特定类型的非合格抵押贷款（Non-QM）。非合格抵押贷款（Non-QM）是指出于机构文件标准范围之外的融资大类；而 DSCR 则是仅依据房产的债务偿付覆盖率（DSCR）来确定资格的一种类型。其他非合格抵押贷款计划则可能采用银行对账单或资产耗减法作为评估依据。
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