Tipos de préstamos
Un préstamo DSCR es una financiación comercial que se concede en función de los ingresos por alquiler de un inmueble, en lugar de los ingresos personales del prestatario. Las entidades crediticias dividen los ingresos operativos netos anuales del inmueble entre el servicio de la deuda anual para obtener el coeficiente de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), y aprueban el préstamo cuando dicho coeficiente supera el umbral establecido —normalmente 1,20 o superior—. No se requieren declaraciones de la renta ni verificaciones de empleo.
Puntos clave
Divide los ingresos operativos netos anuales del inmueble entre el servicio anual de la deuda. Un DSCR de 1,25 significa que el inmueble genera un 25 % más de lo necesario para cubrir los pagos del préstamo.
Los ingresos operativos netos corresponden a los ingresos brutos por alquiler menos los gastos operativos —impuestos, seguros, gestión, mantenimiento y una provisión por desocupación—, pero antes de deducir la propia hipoteca. El servicio anual de la deuda equivale a doce meses de capital e intereses, y la mayoría de las entidades crediticias incluyen en el cálculo los impuestos, los seguros y las cuotas de la comunidad de propietarios.
Un ratio inferior a 1,0 significa que la propiedad no cubre su propia deuda. Cuando es exactamente de 1,0, alcanza el umbral de rentabilidad sin margen de seguridad, lo que casi ningún prestamista está dispuesto a aceptar. La diferencia entre 1,20 y 1,25 suele ser determinante para que se apruebe o se deniegue la solicitud, y por encima de 1,25, por lo general, se empiezan a obtener mejores condiciones.
Los inversores cuyas declaraciones de la renta subestimen su situación financiera real, así como cualquier persona que haya agotado su margen de crédito dentro de los límites habituales de los préstamos.
Esto abarca a los prestatarios autónomos que deducen grandes cantidades de sus ingresos, a los extranjeros que no presentan declaraciones de la renta en EE. UU. y a los inversores que han alcanzado el límite de propiedades a partir del cual las entidades dejan de conceder financiación. También es adecuado para cualquiera que, sencillamente, no quiera acreditar sus ingresos personales para una operación que el propio activo puede financiar por sí solo.
No es una opción adecuada para inmuebles que están vacíos, en fase de comercialización o cuyo alquiler está muy por debajo del precio de mercado: la ratio depende directamente de los ingresos, y una entidad crediticia que utilice el alquiler de mercado estimado por el tasador para un edificio vacío suele quedarse corta.
Las tasas suelen situarse entre un 0,5 % y un 2 % por encima de las de la financiación convencional comparable, y el diferencial depende de tu ratio, tu perfil crediticio y tu apalancamiento.
El precio mejora a medida que aumenta el DSCR, por lo que una propiedad con un DSCR de 1,40 tendrá un precio muy diferente al de otra que apenas alcance el 1,20. La entrada suele ser del 20-30 %, y la mayoría de las entidades crediticias exigen disponer de reservas equivalentes a entre seis y doce meses de PITIA. Las penalizaciones por amortización anticipada son habituales y suelen estructurarse con una reducción progresiva durante los primeros tres a cinco años.
La disyuntiva es la documentación y la rapidez frente al precio. La opción convencional es más barata; con el DSCR es más fácil cumplir los requisitos y resulta mucho más escalable.
Preguntas frecuentes
La mayoría de las entidades crediticias exigen un ratio de 1,20 o superior, lo que significa que la propiedad genera al menos un 20 % más que el servicio anual de la deuda. Algunos programas admiten ratios de hasta 1,0 o incluso inferiores, con un apalancamiento reducido, pero las condiciones de financiación empeoran considerablemente. Por lo general, un ratio de 1,25 o superior permite obtener las condiciones más competitivas.
Es complicado. Dado que la concesión del préstamo depende de los ingresos por alquiler, un inmueble desocupado obliga a la entidad crediticia a basarse en la valoración del tasador sobre el alquiler de mercado, y muchas entidades rechazarán la solicitud o exigirán una entrada mayor, unas reservas más elevadas y un perfil crediticio más sólido.
No existe ningún límite práctico. Dado que cada inmueble se evalúa en función de su propio flujo de caja, en lugar de compararlo con tu ratio deuda/ingresos personal, el DSCR suele ser la opción habitual una vez que los inversores agotan las vías de financiación convencionales, cuando su cartera alcanza entre cuatro y diez inmuebles aproximadamente.
Sí, normalmente entre el 20 % y el 30 %. Las hipotecas de refinanciación con retirada de efectivo suelen tener un límite máximo de alrededor del 75 % del valor de la vivienda (LTV). Los ciudadanos extranjeros deben contar con que su entrada se sitúe en el extremo superior del rango.
Sí, y a menudo son la única opción viable. No se exigen declaraciones de la renta de EE. UU., ni comprobantes de empleo, ni número de la Seguridad Social; por lo general, se acepta un ITIN, y los requisitos dependen del flujo de caja de la propiedad en EE. UU.
El DSCR es un tipo específico de préstamo «Non-QM». «Non-QM» es la categoría general de financiación que no se ajusta a los criterios de documentación de las agencias; el DSCR es la variante que se basa exclusivamente en la cobertura del servicio de la deuda de la propiedad. Otros programas «Non-QM» pueden utilizar, en su lugar, extractos bancarios o la reducción de activos.
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