Opciones de financiación para viviendas multifamiliares

La línea divisoria habitual es de cinco viviendas. Los edificios de entre 1 y 4 viviendas se suscriben como inmuebles residenciales de inversión y se ajustan a los programas DSCR o Non-QM; los de 5 o más viviendas se consideran inmuebles multifamiliares comerciales propiamente dichos, lo que abre la posibilidad de obtener financiación convencional, puente y de tipo «agency».

Sí, pero el programa cambia. Una entidad crediticia estable querrá que el edificio esté ocupado y que haya cobertura, por lo que un edificio en fase de alquiler o con un alto índice de desocupación suele recurrir primero a un préstamo puente y, posteriormente, se refinancia con deuda permanente una vez que los ingresos por alquileres lo permiten.

Hasta el 90 % del precio de compra en operaciones convencionales, hasta el 80 % del valor «tal cual» en operaciones puente y hasta el 70 % en operaciones DSCR. La financiación de la construcción se calcula en función del coste y del valor tras la reparación, en lugar del valor actual: hasta el 90 % del coste o el 75 % del ARV.

En términos económicos, sí. Las unidades reguladas limitan el margen de aumento de los ingresos que un prestamista está dispuesto a financiar, lo que restringe tanto el apalancamiento como la credibilidad de un plan de negocio de valor añadido. Es uno de los primeros aspectos que se comprueban en el proceso de evaluación de una operación en Nueva York.

Sí, eso es precisamente lo que hace un préstamo para cartera de inmuebles en alquiler. Se agrupan varios edificios en una única hipoteca con un único pago, y una cláusula de liberación te permite vender activos individuales de la cartera sin tener que liquidar toda la operación.