La Redacción de Capital
Una guía en lenguaje sencillo para quienes solicitan préstamos inmobiliarios comerciales. Explicamos cómo funciona cada tipo de préstamo, qué es lo que realmente evalúan las entidades crediticias, cuánto tiempo lleva formalizar la operación y en qué se diferencian los distintos programas, para que puedas acudir a una reunión sobre financiación sabiendo qué producto se adapta mejor a tu operación.
Explorar por tema
Empieza aquí
Preguntas más frecuentes
Un préstamo puente es una deuda a corto plazo (normalmente de 12 a 36 meses) que se utiliza para comprar, rescatar o reestructurar un activo, y que se amortiza mediante la venta o la refinanciación. Un préstamo DSCR es una deuda a largo plazo (de 25 a 30 años) que se justifica en función del flujo de caja procedente del alquiler del inmueble. El préstamo puente resuelve un problema de plazos; el DSCR es la financiación permanente a la que se recurre posteriormente.
Sí. Los programas Bridge, Non-QM y DSCR utilizan todos ellos un proceso de evaluación de riesgos sin documentación o con documentación reducida, basándose en el valor del activo o en su flujo de caja, en lugar de en tus ingresos personales. La financiación convencional es aquella que requiere una evaluación completa de los extractos bancarios y las declaraciones de la renta.
La financiación puente suele cerrarse en un plazo de entre 7 y 30 días. Los préstamos convencionales y los DSCR suelen tardar entre 30 y 45 días. La construcción es lo que más tiempo lleva, debido a la revisión del presupuesto y a los informes de terceros. La complejidad de la titularidad y el plazo de entrega de la tasación son las causas habituales de retraso.
El coeficiente de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) se calcula dividiendo los ingresos operativos netos anuales entre el servicio de la deuda anual. Un DSCR de 1,25 significa que el inmueble genera un 25 % más de ingresos que los pagos de su préstamo. La mayoría de las entidades crediticias exigen un DSCR de 1,20 o superior, y los coeficientes más sólidos permiten obtener mejores condiciones de financiación.
El LTV mide la relación entre el préstamo y el valor de tasación actual del inmueble. El LTC lo mide en relación con el coste total del proyecto, que incluye la compra y la reforma. El ARV lo mide en relación con el valor previsto tras las reparaciones. Las operaciones de construcción y de valor añadido suelen regirse por el LTC y el ARV, más que por el LTV.
Depende totalmente del programa. Bridge no exige ningún mínimo. El DSCR puede bajar hasta 500 con un apalancamiento conservador. Los préstamos «Non-QM» suelen exigir 660, y los convencionales, alrededor de 600. Los programas basados en activos dan mucho más peso a la propiedad que al prestatario.
En el caso de una deuda con recurso, el prestamista puede reclamarte personalmente si el activo no cubre el saldo pendiente. La deuda sin recurso limita la reclamación al propio inmueble, con sujeción a las excepciones habituales en caso de fraude, malversación y problemas medioambientales. La deuda sin recurso suele conllevar un coste mayor en cuanto a tipo de interés o apalancamiento.
Una comisión por amortización anticipada, destinada a proteger la rentabilidad esperada del prestamista. Las estructuras más habituales son la «step-down» (un porcentaje decreciente cada año, p. ej., 5-4-3-2-1), el «yield maintenance» y la «defeasance». Algunos prestamistas no aplican la penalización en caso de refinanciación, pero sí en caso de venta; conviene comprobarlo antes de planificar la salida.
¿Aún tienes dudas?
Sin compromiso y sin gastos iniciales: solo tienes que explicarnos en qué consiste el activo y te diremos qué programas se ajustan realmente a tus necesidades.
Fundada en 2012, ofrecemos soluciones de financiación inmobiliaria comercial en TODO EL PAÍS.